老屋貸款成數是不是很低？屋齡 40 年還貸得到嗎

我買的就是 35 年的老公寓，當時三家銀行報的成數從 6 成半到 7 成半都有，差很多。訣竅是同時送 2 到 3 家一起比，哪家高選哪家。自備款要準備多一點，我那時大概準備了總價 3 成半才夠含裝潢，老屋通常還要一筆整修費別忘了算進去。

屋齡 40 年不是不能貸，是「銀行對老屋比較保守」。實務上有兩個限制：一、成數，一般首購新屋能貸 8 成，老公寓可能只給 7 成甚至 6 成半，因為銀行認為老屋殘值低、將來不好處分。二、年限，銀行常有「屋齡＋貸款年限不超過 50 或 60 年」的內規，40 年的房子可能只讓你貸 20 年，月付壓力就大。建議多找幾家銀行問，區域型銀行或在地農會有時對老屋比較願意放，另外找一個好的代書或房仲幫你送件，成數差個半成很常見。

非本科但自己研究過，老屋如果所在地段好（都市精華區、有都更改建題材），銀行其實願意貸得比你想的高，因為看的是「土地價值」不是房子。反而是郊區的老公寓才會被砍成數。你可以先看那個地段的土地持分大不大，持分大的老公寓談判空間比較好。

我朋友買 40 年老屋只貸到 6 成，自備款硬生生要多準備一兩百萬，差點週轉不過來，記得先跟銀行問清楚成數再下斡旋，別先簽約才發現貸不夠。